부동산 규제 지역 전면 해제(강남 3구, 용산 제외) 분양, 청약 규제 완화

정부는 2023년 1월 3일 세제, 대출 완화에 이어 규제 지역 전면 해제를 발표했는데요. 2022년 6월, 9월, 11월 후 4번째입니다. 추가로 분양, 청약 관련 규제도 완화되었습니다. 지금부터  세부내용을 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

규제지역 전면 해제

 

 

 

◆ 규제 지역 전면 해제

 

강남 3구( 강남, 서초, 송파)  및 용산을 제외한 전국 대부분의 도시가 규제 지역에서 전면 해제 되었습니다.

 

 

1. 종합부동산세 및 양도소득세 중과 폐지

 

1.1 대상

 

서울 21개 구(강남 3구 용산구 제외) 수도권 4곳[ 과천, 성남(분당, 수정구), 하남, 광명시 ] 종부세 양도세 중과 폐지

 

2. 주택 담보대출 한도 및 청약 재당첨 제한 기간

 

2.1 주택 담보대출 한도 상향

기존 50% → 최대 70% 상향

 

2.2 청약 재당첨 제한 기간 완화

10년 에서 → 7년으로 완화

 

 

 

◆ 전매제한 기간 완화

 

1. 기존 전매 제한 기간

기존 수도권은 최대 10년 비수도권이 최대 4년간 전매를 제한했어요

 

 2. 전매제한 기간 완화

 

▶수도권은 공공택지와 규제지역은 3년, 과밀억제권역은 1년, 이 밖의 지역은 6개월로 줄어듭니다.

 

▶비수도권은 공공택지와 규제지역은 1년, 광역시 도시지역은 6개월로 완화되고요 그 외지역은 전면 폐지 됩니다.

 

 

구분	공공택지, 규제지역	과밀억제권역	이 밖의 지역(광역시 도시)
수도권	3년	1년	6개월
비수도권	1년		6개월

 

3. 전매제한 기간 완화 적용

 

전매 제한 완화는 시행령 개정으로 즉시 개정에 착수가 가능합니다. 시행령 개정 이전 분양을 받았다 하더라도 아직 전매 제한이 남아 있다면 시행령 개정을 소급 적용해 완화된 규정을 적용하게 됩니다.

 

 

 

◆ 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지

 

1. 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무

 

수도권 분양가 상한제 주택을 분양 시 입주 가능일로 부터 2년에서 최대 5년 동안 해당 주택에 거주해야 하는 수도권 분양가 상한제 주택 실거주 의무 폐지 됩니다.

 

2. 민간 택지 분양가상한제 적용지역 실거주 의무

 

민간 택지 분양가상한제 적용지역 내 공공 재개발 사업 주택에 적용되는 2년 실거주 의무도 폐지 예정입니다.

 

※ 다만, 상기 사항은 주택법 개정사항으로 국회 입법 과정이 필요합니다.

 

 

 

◆중도금 대출 보증 분양가 기준 폐지

 

1. HUG 중도금대출 보증

 

HUG 중도금대출보증 가능 주택의 분양가 상한선 현재 12억으로 설정돼 있습니다. 이 기준도 폐지해 분양가와 관계없이 모든 분양 주택에서 중도금 대출을 받을 수 있도록 개선됩니다. HUG 내부 규정 개정 후 2023년 1분기 시행 예정이리고 하네요

 

 

◆특별공급 분양가 기준 폐지 및 무순위 청약 조건 완화

 

1. 특별공급 분양가격 9억 한도 폐지

 

투기 과열지구 내에서 분양가격 9억 초과 시 특별공급이 불가하던 분양가격 기준도 폐지되어, 다자녀 특별공급등에서 기존에 원룸 정도의 소형 평수만 가능 해 미달이 많았는데 평수가 넓어지면 수요도 늘어날 것으로 기대할 수 있습니다,

 

2. 무순위 청약 요건 완화

 

무주택자만 신청 가능 하던 '무순위 청약' 신청도 주택 소유자가 할 수 있게 바뀝니다. 거주지역 요건과 함께 무주택 자격요건도 폐지됨에 따라 미분양 물량 해소를 기대해 볼 수 있습니다.

 

 

※ 무순위 청약

청약 완료 후 기존의 계약자가 계약을 취소하면서 발생하는 잔여물량을 다시 분영하는 것입니다.

 

 

 

◆1 주택 청약 당첨자 기존주택 처분 의무 폐지

 

1. 주요 현황

규제지역 등에서 추첨제 당첨된 1 주택자는 기존 주택 처분이 필요

 

수도권. 광역시 등에서 1 주택자가 청약(추첨제)에 당첨된 경우에는 기존에 보유하고 있던 주택을 입주 가능일로부터 2년 이내에 처분(18.12~) 해야 한다.

 

2. 개선현황

 

1 주택자 기존 주택 의무 폐지

 

1 주택자의 기존 주택 처분 의무 폐지는 [주택공급규칙] 개정사항으로 '23.2월 중 개정을 완료하고 청약시스템 정비를 거쳐 상반기 중 시행할 예정입니다.

 

3. 소급여부

시행 이전에 청약에 당첨된 경우에도 소급하여 적용할 예정이다

 

 

4. 기존 주택 처분 의무 폐지 효과

 

4.1 비용부담 완화

 

기존 주택을 팔지 못해 신규 아파트 입주가 지연되고 새 아파트의 기본관리비는 지속적으로 부담해야 하는 불합리가 제거됩니다.

 

4.2 과태료 등 처벌 면제

 

입주 지정일까지 잔금을 치르지 못해 발생하는 연체이자 2년 내 미처분시 발생하는 과태료 500만 원 고의적 미처분이면 3년 이하의 징역등 처벌 조항도 함께 사라지게 됩니다.