'전세보증금반환 보증이행' 청구대상 및 청구절차 정리

깡통 전세 등 전세보증금 사기가 판을 치고 있는 지금 '전세보증금 반환보증' 가입은 매우 중요한 내 재산 지키는 방법입니다. 오늘은 전세보증금반환 보증이행 청구대상 및 청구절차에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

 

 

◆전세보증금반환 보증이행 청구대상

 

①전세계약 해지 또는 종료 후 1개월 까지 정당한 사유 없이 전세보증금을 반환받지 못한 경우

②전세계약 기간 중 전세목적물에 대해 경매 또는 공매가 시행되어, 배당 후 전세보증금을 반환받지 못한 경우

 

 

전세금반환보증보험: 임대인이 계약만료 후 임차인에게 전세보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 세입자에게 대신 보증금을 지급해 주고 추후 구상권 행사로 임대인에게 청구하는 보험상품입니다.

 

 

◆ 전세보증금반환 보증이행 청구절차

 

 

전세 계약 후 현재 거주하고 있으신 분은 주택 등기부 등본을 수시로 열람해 보실 것을 권유드립니다. 왜냐 하면 이전에 깨끗하던 등기부등본이 최근 근저당 설정이나 압류, 또는 임대인의 변경이 많이 이루어지기 때문에 꼭 확인해 보셔야 합니다.

 

 

1. 내용증명 발송 또는 문자 캡처 및 녹취

 

▶계약만기 3개월 전까지 내용증명 발송 

 

임대인이 매매등 권리 변경이 있었음에도 알려 주지 않는 경우가 많다고 하네요. 이런 경우 꺼림칙하기 때문에 내용증명을 통해 근저당과 압류의 내용과 연유에 대해 상세히 알려줄 것을 요청해야 합니다. 

 

내용증명의 내용은 권리변경의 사유 (근저당 압류 매매 등) 여부에 따른 계약 만기 시 종료의사를 반드시 표현해야 하고 이에 대한 답변이 반드시 필요합니다. 문자로 보내실 때는 캡처를 해 두시고, 통화를 하셨다면 녹취가 필요합니다.

 

 

2. 주민등록등본 주소이전 금지

 

▶ 임대인으로부터 보증금 미 수취 시 주소 이전 금지

 

만기가 도래했음에도 불구하고 임대인으로부터 보증금을 받지  못하셨다면 절대로 주소 이전을 하시면 안 됩니다. 혹 부득이하게 이사를 하시더라도 부인이나 남편등 다른 분 명의로 계약을 하시고 계약 당사자께서는 임대보증금 반환 시 까지는 기존 주택에 주소지를 두고 있어야 합니다.

( 혹자는 짐을 몇 개 남겨 두거나 출입문 비밀번호를 잠금장치 하라고도 합니다)

 

 

임차하셨던 집을 비워주셔야 이행 금액을 수령하실 수 있는데요. HUG에 알리지 않고 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 이전한 경우 면책사항에 해당하실 경우 보증책임을 부담하지 않는 경우도 있습니다. 즉 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다.

 

 

 

3. 임차권  등기명령 신청

 

정상적인 계약 해지 또는 종료 후 1개월 동안 보증금 반환을 받지 못하는 경우 주택임차권등기명령을 마친 후 이행청구를 실시해야 합니다. 다, 주택임차권등기명령 결정문을 제출하는 경우 이행청구 및 심사 가능하며 보증금 수령 이전까지 등기가 완료되어야 합니다

 

임차권등기명령제도:임차인이 임대차계약이 종료된 후 주택의 임대차등기를 할 수 있게 함으로써 대항력과 우선변제권을 유지하면서 이사(퇴거)할 수 있도록 한 제도이며, 임차주택의 소재지를 관할하는 법원에 신청할 수 있습니다. (개인이 신청 가능 하지만, HUG에서 비용 부담해 담당 법무사가 신청해 주니 필요서류만 제출하면 됨)

 

 

 

서류 제출 후 심사결과에 따라 이행여부와 이행할 금액을 통지받게 되고, 이행청구하신날로부터 1개월 이내에 전세보증금을 돌려받게 됩니다.

 

 

전세보증금반환 보증이행청구 필요서류:보증채무이행 청구서, 전세계약서원본, 산분증, 주민등록등본(주소변동내역포함), 부동산등기부등본, 명도확인서 및 퇴거예정확인서 ( 보증채무이행청구서 명도확인서 및 퇴거예정확인서는 HUG 홈체이지에서 다운로드 후 작성 합니다)

 

 

◆임차권 등기 명령이 송달 불능된 경우의 업무처리지침

 

1. 임대인의 상속 등기 없이 임차인의 '임차권 등기명령' 신청 가능

 

전세 사기를 당한 피해자들은 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 따라 보증채무 이행 청구를 할 수 있습니다. 이를 이해서는 임차권등기를 해야 하는데요.  최근 빌라왕 의 사망등으로 임대인이 상속하지 않고 사망한 경우네는 임차권등기 명령의 대상이 사라지게 됩니다.

 

따라서 임차인들은 상속이 이루어질 때까지 적지 않은 비요용과 시간이 소요되게 되는 점을  개선하기 위해 대법원은 상속 등기 없이도 임차인이 '임대인의 상속인'을 상대로 임차권 등기 명령을 신청할 수 있도록 했습니다.

 

세입자가 숨진 집주인의 가족관계증명서 등 사망 사실과 상속인 전원을 알 수 있는 서면을 첨부해 임차권 등기 명령을 신청하는 방식입니다

 

 

2. 임차권 등기 명령 송달 절차 간소화 

 

임대인에게 보낸 임차권 등기 명령이 송달 불능이 된 경우 법원 게시판이나 관보에 재판 관련 서류를 게시하고 임대인이 확인한 것으로 간주하거나 서류를 등기우편으로 보낸 것 자체로 임대인이 수령한 것으로 볼 수 있도록 간소화했습니다.