필요비 유익비 개념 차이점 - 임차인의 '상환청구권' 행사시점 수선의무

임대차 계약 시 해당 부동산을 유지하고 보수하는데 반드시 필요한 유지비 및 보존. 수리비용이 발생하는데요. 이러한 비용은 임대인과 임차인의 다툼의 소재가 됩니다. 오늘은 관련한 필요비와 유익비 개념 및 차이점 임차인의 상환청구권에 대해 살펴보겠습니다

 

◆필요비(必要費)

1. 개념

부동산을 유지 보수하는데 필요한 유지비 및 수리비용을 뜻하는 민법의 개념입니다. 꼭 필요치 않지만 가치를 증가시키는 유익비와 구별되는 개념입니다. 즉 임차인이 임대차목적물의 보존을 위해 지출한 비용으로 임대차계약에서 ①임대인은 목적물을 계약존속 중 사용. 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담하고, 이러한 의무와 관련한 ②임대차목적물의 보존을 위한 비용도 임대인이 부담해야 하므로, ③임차인이 필요비를 지출하면 임대인은 이를 상환할 의무가 있습니다.

 

2. '필요비' 상환청구원 행사 시점

임차인은 필요비 사용 시 즉시 임대인에게 그 비용에 대한 상환을 청구할 수 있습니다. 만일 임차인이 필요비를 상환받지 않은 상태에서 임대차목적물을 임대인에게 반환했다면 그날부터 6개월 이내에 상환청구를 해야 합니다.

 

3. 주요 필요비 항목

필요비는 주로 보일러 교체 공사비, 수도 수리비용, 누수로 인한 수리비용 등이 있습니다.

 

 

◆ 유익비(有益費)

1. 개념

필요비는 아니지만 물건을 개량하여 가치를 증가시키는 데 도움이 되는 비용을 뜻하는 민법상 개념입니다. 민법상 임차인이 지출한 유익비는 임대인이 상환할 의무가 있습니다.

 

2.'유익비' 상환청구권 행사 시점

점유자의 유익비 상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 회복자에 대하여 행사할 수 있습니다. 즉 지출 즉시 상환 청구할 수 있는 필요비와 달리 임대차가 종료해야 청구할 수 있고 임대차목적물 반환시점 기준 6개월 내에 청구해야 합니다.

 

3. '유익비' 상환청구권 제외 대상

임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다(민법 제626조 제2항) 다만. 임차인의 주관적 취미나 특수한 목적을 위해 지출한 비용은 유익비에 해당되지 아니합니다. 또한 임차인이 지출한 결과가 임대차목적물의 구성 부분이 되어야 하고, 만약 그 부가물이 독립성을 유지하는 경우에는 부속물에 해당해 '부속물매수청구권'의 대상이 됩니다.

 

 

▶부속물매수청구권 : 타인의 부동산의 용익권자가 사용. 수익의 편의를 위해 그 부동산에 부속시킨 물건의 매수를 청구할 수 있는 권리

 

4. 주요 유익비 항목

유익비는 주로 발코니 확장, 중문설치, 이중창설치 등이 해당됩니다.

 

 

◆ '필요비'  '유익비'  상환청구권  임의규정(당사자간 협의 필요)

1. 특약으로 포기 또는 제한 확인 필요

임의규정이기 때문에 당사자 사이의 특약으로 필요비 유익비 상환청구권에 대한 포기 또는 제한이 가능합니다. 따라서 임대차계약의 체결 당시 "임대차목적물반환 시에 임차인이 원상복구를 하기로 한다"라는 약정을 또는 임대인의 임의규정으로 "필요한 수리는 임차인이 한다"등의 특약을 했다면 유익비 필요비 상환청구를 할 수 없습니다.

 

2. '유익비' 관련 계약 명시 확인 필요

필요비 유익비 상환청구권 관련해 임대인과 임차인의 분쟁의 소지가 많음에 해당 비용 지출 시에는 임대인에게 연락을 하여 필요한 공사에 대한 동의를 받고  비용부담주체에 대한 협의를 하고 진행하는 게 좋습니다.

 

특히 유익비는 계약 시 정확히 정해두지 않으면 임대인과 임차인의 의견차이로 추후 법적 다툼의 여지가 될 수 있음을 주의하셔야 합니다.

 

◆ 수선의무

임대인의 수선의무에는 냉난방시설, 화장실타일교체, 누수공사, 보일러, 수도관공사 등이 있지만 생활하면서 발생하는 임차인의 사소한 수리비용은 임대인에게 청구할 수 없습니다. 현관문 건전지 교체, 문고리 교체, 샤워기 고장등은 청구가 불가합니다.

 

 

◆ 주의점

1. 주택훼손으로 손해배상의 오해

절차를 거치지 않고 임차인이 임의로 수리를 하면 오히려 목적물의 훼손으로 손해배상의 대상이 될 수 있다는 점 주의 하시기 바라며 반드시 보수할 부분에 대한 견적서 및 비용을 임대인에게 내용증명 등으로 알린 후 진행하셔야 합니다

 

2. 임대인의 수리 기한 지체 → 임차인의 선 수리의 경우

임대인의 무관심으로 기한이 지체되어 생활의 불편을 느끼는 경우에도 공사 전후 사진을 보관하고 선 조치 후 후 임대인에게 보수비 반환을 요청해야 합니다.