서울 광진구 '구의역 롯데캐슬 이스트폴' 분양 일정이 임박했습니다. 당첨 시 최대 2억 정도의 안전 마진 확보가 예상되는데요. 이는 거의 무위험 수익에 가깝다고 볼 수 있습니다. 분양 신청 일정 자격 안전마진에 대한 근거를 오늘 포스팅을 통해 살펴보겠습니다.
◆ 자양 1 재정비촉진구역 도시환경사업
1. 자양 1 재정비촉진구역 도시환경사업 규모
이곳은 이전에 동부지방법원과 KT 지사가 있었던 곳으로 전체 약 78,000제곱미터 면적으로 건폐율 60% 이하, 용적률 493.30% 이하로 계획되어 있습니다. 1363세대 공동주택 7개 동과 함께 쇼핑, 업무시설(31층), 광진구청사(18층), 호텔. 오피스텔(34층)등이 동시에 자리 잡게 됩니다. 특히 공동 주택은 48층 초고층으로 광진구의 랜드마크로 자리 잡게 될 것으로 보입니다.
2 구의역 롯데캐슬 이스트폴 사업 개요
- 사업명 : 자양 1 재정비촉진구역 도시환경정비사업
- 위치 : 서울 광진구 680-63번지 일원
- 규모 : 지하 7층~지상 48층 7개 동 총 1063세대 631세대 일반공급 전용 74~138제곱미터
- 분양일정 : 2023년 6월 분양 예정( 모델 하우스 동시 오픈)
- 입주일정 : 2025년 3월 입주 예정
전체 1063세대 중 2023년 6월에 631세대가 일반에 공급됩니다. 구의역과 멀리 떨어진 부지에는 임대주택 432세대와 행복주택 300세대가 4개 동에 계획되어 있습니다. 일반공급되는 주택형은 전용면적 기준 74,84,101,124,138,125제곱미터(펜트하우스)로 다양한 주택형에 테라스 특화 타입 등 11개 타입으로 구성되어 있습니다.
2.1 세대구성
| 타입 | 세대수 | 타입 | 세대수 |
| 74 | 88 | 101A | 84 |
| 84A | 195 | 101B | 26 |
| 84B | 44 | 101C | 24 |
| 84C | 18 | 124 | 44 |
| 84D | 16 | 138 | 90 |
| 일반분양 | 631 | 125P | 2 |
자양 1 구역에 위치한 구의역 롯데캐슬 이스트폴은 지하철 2호선을 도보로 2분에 접근할 수 있고 한강뷰가 가능한 대박 입지의 단지로 6월에 분양 예정입니다. 지금부터 단지배치도, 입지, 분양가 등을 살펴보도록 하겠습니다.
[롯데캐슬 이스트폴 단지배치도]
2.2 입지
우선 입지를 살펴보면 지하철 2호선 구의역 도보 2분 거리 2호선 강변역 도보 10분 거리로 지하철 초초역세권입니다. 또한 동서울터미널 현대화 사업과 맞물려 미래 가치가 지속 상승 할 곳에 위치해 있습니다. 학군으로는 초등학교로 성동초, 양남초 중학교는 광진중 고등학교 광양고등학교가 있습니다
롯데백화점 건대스타시티점이 인근에 위치해 있으며, 국내 최고층 롯데월드타워가 잠실대교만 건너면 갈 수 있다고 하니 한강과 엄청 가까운 곳에 있다고 할 수 있습니다.
[ 롯데캐슬 이스트폴 입지]
2.3 분양가
아직 분양 공고가 나오지 않은 상황이라 정확한 분양가는 알 수 없습니다. 하지만 주변 아파트 시세를 통해 대략적인 분양가를 살펴볼 수 있는데요. 우선 광진구 전체 단지 평균 평당 가격이 3672만 원임을 감안한다면 평균적으로 30평대 아파트의 가격이 11~12억으로 예상해 볼 수 있습니다.
또한 강변우성 29평 11억, 구의역 에떼르넬 비욘드 오피스텔 (2024년 7월 80세대 16평)이 8.3억, 자양동 롯데캐슬리버파크시그니쳐 (2023년 7월 878세대 34평 ) 11억 정도임을 감안할 때 개인적으로 평당 4천만 원~4200만 원 25평 10억 중후반 32평은 13억을 예상해 볼 수 있습니다.
97년 2월 입주한 현대프라임 25평이 현재 9억 후반대에 실거래가 되고 있고, 92년 7월 입주한 구의현대 2단지는 31평이 12억~13억 후반에 거래되고 있습니다. 만약 예상대로 11억 ~13억 분양된다면 주변 구축의 현재 시세와 비슷하다고 볼 수 있습니다. 또한 18년 9월 입주한 래미안파크스위트가 25평 10억대(5월 실거래), 3월에는 33평이 14억대에 실거래된 점을 참고하시면 됩니다.
초고층 주상복합이고 신축 아파트임을 고려한다면 국민평형 기준으로 호가기준 약 13억 정도의 가격이 예상되는데요. 예상대로 국민평형 84제곱미터가 11~13억 분양가에 나온다면 현시점에서도 시세대비 약 1억 ~2억의 안전 마진 확보는 가능할 것으로 보이며 앞으로 부동산 시장이 회복된다면 더욱 가치가 상승할 것입니다.
2.4 부동산 시장 추이
부동산 R114 통계에 따르면 5월 전국 1순위 청약경쟁률은 13.08대 1로 일반분양 4276 가구 모집에 청약통장 5만 5917건이 접수 됐다고 합니다. 지난해 6월 이후 11개월 거의 1년 만에 두 자릿수 경쟁률을 회복한 것입니다. 이는 전국적으로 가파른 분양가 상승이 진행되고 있는 상황에서 발생한 것이라 시장에 다소간 온기를 불어넣어 준 건 사실입니다.
부동산 매매 가격고 소폭이긴 하지만 반등의 조짐이 있는데요. 한국부동산원 조사결과 지난주 서울 아파트 가격은 0.03% 상승해 작년 5월 첫 주(0.01%) 이후 1년여간의 하락 추세를 멈추고 상승 전환 했다고 합니다.
하지만 아직도 금리 부담은 여전한 상태이고 이에 따른 자금 압박이 만만치 않습니다 따라서 분양가격이 청약성적을 가늠할 것으로 예상됩니다.
◆ '구의역 롯데캐슬 이스트폴' 청약자격
- 입주자모집공고일 현재 서울특별시에 거주하거나 수도권(경기도, 인천광역시)에 거주하는 만 19세 이상인 성년자
- 주택청약종합저축, 청약예금, 청약부금, 청약저축. 단, 청약저축가입자는 모집공고일 전일까지 청약예금으로 전환 필
- 청약통장에 가입하여 12개월이 지난 자로서 지역별, 면적별 예치기준금액 이상을 납일 할 것
1. 선정방법
전용 60제곱미터 초과~85제곱미터 이하 : 가점제 40%, 추첨제 60% 적용
전용 85제곱미터 초과: 추첨제 100% 적용
( 추첨제 공급 시 경쟁이 심하면 무주택자 우선공급 75%, 나머지 25%)
2. 우선공급
동일 순위신청자(가점제 및 추첨제 대상 모두 포함)중 경쟁이 있을 경우 입주자모집공고일 현재 서울특별시 거주자가 경기도, 인천광역시 거주신청자보다 우선함)
3. 제당첨 제한기간
본아파트는 비투기과열지구, 비청약과열지구에서 공급하는 분양가상한제 미적용 민영주택으로 본 아파트에 당첨 시 당첨자 및 당첨된 자의 세대가 속한 자는 당첨일로부터 향후 10년간 투기과열지구 및 청약과열지역의 청약이 제한됨
4. 2순위
입주자 모집 공고일 현재 예치금액과 상관없이 청약 예. 부금 및 주택청약종합저축에 가입 한자
5 청약 관련 기타 사항
전매제한기간 : 과밀억제권역 1년, 거주의무기간(추후확인이 필요함) , 예비입주자 산정비율 : 500%
이상으로 구의역 롯데캐슬 이스트폴 분양 및 분양가 청약정보를 살펴보았습니다. 꼼꼼히 따져 보시고 청약 자격이 되시는 분들은 신청하시어 안전마진은 물론 미래의 가치 상승분까지 확보하는 행운을 누리시기 바랍니다
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▶ 구의역 롯데캐슬 이스트폴 예상 분양가 - 안전마진 미래가치
구의역 롯데캐슬 이스트폴 예상 분양가 (6월) 및 안전마진, 미래가치 알아 보기
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