부동산 바닥 신호 7가지 평가 지표 - 주택구입부담지수, 매매수급지수 등

지금 집값이 바닥이다 아니다 더 떨어진다 말들이 많은 게 현실입니다. 서울의 경우 정부 규제 완호의 효과로거래량의 소폭 증가가 있었습니다. 따라서 오늘 포스팅에서는  집값 바닥을 확인할 수 있는 평가 지표 7가지에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

 

◆ 주택구입부담지수

1. 가계소득, 금리, 주택가격

부동산 바닥을 진단하는 지표로 주택구입부담지수를 활용하는 경우가 많은데요. 주택구입부담지수는 중간소득가구가 표준대출을 받아 중간가격 주택을 구입하는 경우의 상환부담을 나타내는 수치입니다. 가계소득과 금리, 주택 가격 3가지를 모두 활용해 산출합니다. 지수가 낮을수록 주택 구입 부담이 적다는 의미이고, 주택 가격의 고평가, 저평가를 판단할 때 흔히 사용하는 지표이기도 합니다.

 

2. 주택구입부담지수 흐름

 

한국주택금융공사(HF)의 조사 결과 2022년 3분기 전국 주택구입부담지수는 89.3으로 통계 작성 이후 최대치를 기록했다고 하는데요, 서울의 경우 214.6으로 2분기 204 대비 10.6 포인트 증가하여 사상 최고치를 경신했다고 합니다. 서울의 적정 주택부담지수는 130~140선으로 평가받고 있는데 말입니다.

 

 

▶ 서울 주택구입부담 지수 과거사례

구분	주택구입부담지수	비고
2008년 2분기	164.8	글로벌 금융위기
2013년 1분기	94.8	바닥확인(100이하)
2016년 4분기	102.4	상승(100이상)

 

 

지금은 주택구입부담지수의 하락기미가 보이지 않습니다. 주택담보대출 금리가 높아, 자금융통이 어렵기 때문에 실수요자라 하더라도 섣불리 매수에 나서기가 어렵다는 게 전반적인 평가입니다.

 

◆ 매매수급지수

 

1.4주 연속 매수심리 소폭개선

부동산 매수심리인 '매매수급지수'는 집값 바닥의 기대를 가늠하는 지수이지만 매주 역대 최저치를 경신만 하던 지수가 올해 들어 8개월 만에 반등했다고 합니다. 또한 4주 연속 상승세를 유지하고 있다고 하는데요. 이 현상은 아마도 정부의 규제완화의 영향으로 판단해야 할 듯합니다. 좀 더 지켜볼 필요가 있겠죠.

 

 

▶한국부동산원 자료

 

2023년 1월 첫 주에  71.5 (2022년 4주 70.2 대비 1.3포인트 상승)를 기록했는데요. 이는 2022년 5월 셋째 주 이후 33주 만의 반등이라고 합니다. 그때 이후 전국지수는 지속적으로 올라 1월 마지막주차에는 72.7을 기록했다고 합니다. 서울 또한 1월 마지막주 지수가 66으로 2022년 5월 이후 하락하다가 1월 첫 주 35주 만의 반등 후 4주 연속 상승추세입니다

 

2. 매매수급지수 수치 평가

 

매매수급지수는 100보다 낮을수록 시장에 매도세가 많다는 것입니다. 현재 일시적인  반등 구간이 유지되고 있다고 하더라도 지수는 100과 꽤 거리가 멉니다. 정부가 집값에 대한 경고 메시지를 발표하던 2021년에는 이 지수가 100을 초과했습니다. 따라서 아직은 거래량도 부족한 상황에 급매 위주의 매매가 이루어지기 때문에 본격적인 반등신호로 볼 수 없다고 전문가들은 분석하고 있습니다.

 

◆ PIR 담은 'Z-스코어지수'

 

집값 흐름 전망 시 주택 구입 능력을 보여주는 '가구 소득 대비 평균 주택 가격(PIR)'과 '임대료 대비 집값 비율(PRR) 그리고 차입비용을 나타내는 대출금리를  지표로 할 용하기도 합니다. 이 지표를 모두 담은 지수가 국제통화기금(IMF)이 활용하는 'Z-스코어지수'입니다.

 

▶Z-스코어지수 : PIR과 PRR, 대출 금리 지표를 비교할 수 있데 표준화한 뒤 평균값을 낸 값입니다. 예를 들어 PIR(배), 대출금리(%) 단위가 다르기 때문에 각 지표의 평균을 0으로 한 뒤 지수크기로 집값 고평가를 판단하는 것입니다. 지수가 0보다 높으면 장기 평균에 비해 고평가, 0보다 낮으면 저평가의 의미입니다.

 

1. 한국은행이 평가한   'Z-스코어' 지수

 

현재 한국의 집값은 여전히 고평가 구간이고 아직 바닥에 진입하지 않은 걸로 나타났다고 합니다.

 

 

▶ 시기별 Z-스코어 지수

구분	Z -스코어
2012년 1분기	-1.3
2016년	0
2019년	빠른 상승 구간 시작
2021년 2분기	1.5 (고점 찍고 이후 하락 구간 진입)
2021년 3분기	1.4 ( 하락 전환)
2022년 1분기	1.2
2022년 2분기	0.8

 

 

Z-스코어 지수가 하락 추세임은 분명합니다. 하지만 지수가 0 보다 높기 때문에 집값의 추가 하락 여지가 있다고 봐야 합니다. 한국은행 관계자는 "대출 금리가 높을수록 주택 가격에 하락 압력으로 작용한다" 면서 그동안 "Z-스코어 지표 중 하나인 대출 금리가 계속 상승한다면 집값 하락세가 이어질 수 있다"라고 분석했습니다.

 

 

◆ 기준금리

 

국토연구원이 발간한 "주택 시징과 통화(금융) 정책의 영향 관계 분석과 시사점" 보고서에서 정책금리를 올리면 주택 가격은 하락하는 '역'의 상관관계가 뚜렷하다고 분석했습니다. 또한 " LTV 등 대출 규제는 단기적 영향을 주는데 비해 전통적 통화 정책 수다인 기준 금리는 부동산 시장 변동에 매우 큰 영향을 미치기 때문에 정책 효과를 내려면 금리와 연계한  정책 방안이 필요하다고 진단했습니다.

 

 

한국은 미국 기준 금리를 따라가기 때문에 미국이 지금처럼 기준금리를 계속 올린다면 한국도 집값의 반등을 기대하기에는 아직 시기상조 일 수 있습니다.

 

 

◆ 전세가율

 

집값 바닥 진단 지표 중 하나인 전세가율은 주택매매 가격 대비 전세 가격 비율을 말합니다. 또한 이 전세가율은 매매 시장 선행 지표로 활용됩니다. 전세가가 매매가에 근접하면 실수요자의 내 집 마련이 활발해지면서 매매가도 상승하게 됩니다. 반면, 전세가가 매매가격의 50% 수준 아래에서 머물면 실수요자는 '매매'와 '갭투자' 소극적이게 됩니다.

 

 

▶ 부동산원자료

 

 

2022년 12월 서울 전세가율은 55.9%으로 월별 기준으로 가장 낮은 수치라고 합니다 2022년 1월부터의 하락세가 이어진 것입니다. 서울 외곽은 전세가율이 더 낮다고 봐야 합니다. IMF 외환위기 이후 부동산 시장 폭락 당시 1998년 서울 전세가율이 47% 였다고 하니 지금 수준을 가늠할 수 있습니다.

 

 

◆ 청약

 

청약경쟁률, 미달률, 입주물량 등의 청약 시장 지표도 잘 살펴봐야 합니다. 최근 청약 경쟁률은 역대 최저치를 경신하고 있습니다. 청약미달률은 70% 넘어서고 있다고 하는군요. 한국부동산원 자료에 의하면 2023년 1월 전국 1순위 청약 경쟁률이 0.3대 1이라고 하네요. 2022년 1월 경쟁률 12.6대 1에 비해 그 차이가 엄청납니다

 

 

청약미달 가구를 전체 공급 가구수로 나눈 1순위 청약 미달률은 2023년 1월 73.8%를 나타 냈고요. 2022년 1월 청약 미달률은 불과 0.8% 였습니다. 1년 만에 73% 포인트가 상승했네요.

 

공급 또한 2023년 1월부터 12월까지 입주 예정 물량은 전국 79만 5822 가구로 공급폭탄입니다.

 

 

◆ 주택거래량

 

서울은 정부 규제완화 정책의 효과로 소폭 반등하는 추세입니다만 전국적으로는 아직 움직임이 없습니다. 서울 부동산정보광장에 따르면 2022년 12월 서울 아파트 매매 거래량은 1001건으로 11월 거래량 761건 대비 증가한 것으로 나타났습니다.

 

 

하지만 전국 기준으로는 2022년 12월 2만 8603건으로 전월 3만 220건 대비 5.4% 감소했고요. 2021년 12월 5만 3774건 대비는 46.8% 감소했습니다. 서울 아파트만 보더라도 2022년 12월 거래량이 늘어도 2021년 12월 대비 38.7% 감소 추세입니다.